Depuis janvier 2022, la cotisation d'assurance emprunteur est intégrée au taux d'effort plafonné à 35 % par le HCSF. Chaque euro de cotisation économisé libère donc un euro de mensualité de crédit. Sur un dossier au plafond avec 4 000 € de revenus nets et un taux de 3,44 % sur 20 ans, passer d'un contrat groupe à 0,45 % à une délégation à 0,18 % fait gagner 8 662 € de capacité d'emprunt à revenus strictement identiques. Encore faut-il que la délégation soit en place avant l'édition de l'offre : après, elle baisse la mensualité mais n'augmente plus le montant emprunté.
- L'assurance emprunteur est comptée dans les 35 % de taux d'effort HCSF depuis la décision de janvier 2022 : elle réduit mécaniquement le montant empruntable
- Barème retenu : 3,44 % sur 20 ans (moyennes de marché août 2026) — 576,88 € de mensualité pour 100 000 € empruntés
- Écart de capacité entre contrat groupe et délégation, revenus nets 4 000 €/mois : +6 320 € à 35 ans, +8 662 € à 45 ans, +10 751 € à 55 ans
- Le point que personne ne dit : déléguer AVANT l'offre achète du bien, déléguer APRÈS (loi Lemoine) achète du pouvoir d'achat mensuel — ce ne sont pas les mêmes euros
- La banque ne peut refuser une délégation présentant une équivalence de garanties (art. L. 313-25 du code de la consommation) et doit motiver tout refus sous 10 jours ouvrés
Pourquoi l'assurance de prêt réduit votre capacité d'emprunt
Il existe une confusion tenace : beaucoup d'emprunteurs pensent que la banque calcule d'abord ce qu'ils peuvent emprunter, puis ajoute l'assurance par-dessus. C'est l'inverse. Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, applicable au 1er janvier 2022, le taux d'effort maximal de 35 % s'entend assurance emprunteur comprise.
La formule appliquée par la banque est la suivante :
Taux d'effort = (mensualité de crédit + cotisation d'assurance + autres charges de crédit) ÷ revenus nets mensuels × 100. Le résultat doit rester inférieur ou égal à 35 %, sauf dérogation dans la marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle.
La conséquence est arithmétique et rarement énoncée : l'enveloppe des 35 % est un budget fermé. Chaque euro consommé par la cotisation d'assurance est un euro qui ne finance plus de capital. Sur un dossier construit au plafond — ce qui est le cas le plus courant depuis que les prix de l'immobilier ne baissent plus au rythme des taux — l'assurance n'est plus une ligne annexe : c'est un arbitrage direct entre prime d'assurance et surface achetée.
Ordre de grandeur du marché en 2026 : les taux d'assurance emprunteur s'échelonnent d'environ 0,07 % à plus de 1 % du capital selon l'âge, la profession et l'état de santé, avec une moyenne de 0,25 % à 0,45 % pour un profil standard. Sur un contrat groupe bancaire, la cotisation est le plus souvent calculée sur le capital initial — donc constante toute la durée du prêt — alors qu'une délégation la calcule fréquemment sur le capital restant dû, donc décroissante. Deux contrats affichant le même pourcentage ne coûtent pas du tout la même chose.
Combien de capacité récupère-t-on vraiment ? Trois profils chiffrés
Posons une base commune : revenus nets de 4 000 € par mois, aucune autre charge de crédit, taux nominal de 3,44 % sur 20 ans (moyenne de marché constatée à l'été 2026), assurance calculée sur le capital initial dans les deux cas pour rester comparable. L'enveloppe maximale est donc de 1 400 € par mois (35 % de 4 000 €), mensualité et assurance confondues.
Pour 100 000 € empruntés sur 20 ans à 3,44 %, la mensualité hors assurance est de 576,88 €. Le reste de l'enveloppe part en cotisation.
| Profil | Contrat groupe | Délégation | Capacité (groupe) | Capacité (délégation) | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 ans, non-fumeur, cadre | 0,28 % | 0,09 % | 233 250 € | 239 570 € | +6 320 € |
| 45 ans, non-fumeur, salarié | 0,45 % | 0,18 % | 227 872 € | 236 534 € | +8 662 € |
| 55 ans, non-fumeur, salarié | 0,65 % | 0,30 % | 221 853 € | 232 604 € | +10 751 € |
Trois lectures de ce tableau méritent d'être posées explicitement.
Première lecture : l'effet est croissant avec l'âge. Ce n'est pas intuitif, parce que le discours commercial cible les primo-accédants jeunes. Or c'est l'emprunteur de 55 ans, celui dont l'écart de tarification entre groupe et délégation est le plus large, qui récupère le plus de capacité — plus de 10 700 €, soit dans beaucoup de marchés le budget des frais de notaire d'un studio, ou la différence entre un T3 et un T3 avec parking.
Deuxième lecture : l'écart n'est pas une économie, c'est un déplacement. À 45 ans, l'emprunteur qui délègue ne « gagne » pas 8 662 € : il transfère 8 662 € de prime d'assurance vers du capital immobilier. Sa mensualité totale reste 1 400 €. Ce qui change, c'est la nature de ce qu'il achète avec.
Troisième lecture, la plus utile : la banque ne vous annoncera jamais ce chiffre, parce qu'elle calcule votre capacité avec sa propre assurance. Le plafond qu'elle vous communique est donc déjà déprécié de cet écart. Aucune règle ne l'oblige à simuler votre capacité avec un contrat concurrent — et il serait déraisonnable de le lui reprocher. C'est à vous, ou à votre courtier, de refaire le calcul.
Avant ou après l'offre : les deux délégations n'achètent pas la même chose
C'est le point qui manque dans la quasi-totalité des contenus sur le sujet, et c'est pourtant celui qui change une décision. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, tout emprunteur peut résilier et changer son assurance de prêt à tout moment, sans frais et sans motif. Excellente nouvelle — mais elle ne produit pas le même effet selon le moment où on l'utilise.
| Délégation AVANT l'édition de l'offre | Délégation APRÈS (loi Lemoine) | |
|---|---|---|
| Ce que ça change | Le taux d'effort utilisé pour calculer le montant accordé | La mensualité effectivement payée |
| Effet concret (profil 45 ans) | +8 662 € de capacité d'emprunt | −22,50 €/mois de charge, soit 5 400 € sur 20 ans |
| Ce que vous achetez | Du bien immobilier | Du pouvoir d'achat mensuel |
| Contrainte de calendrier | Le contrat doit être fourni avant l'édition de l'offre | Aucune : à tout moment |
| Risque principal | Décaler le dossier de quelques jours | Aucun, hors équivalence de garanties mal vérifiée |
La conclusion pratique est contre-intuitive : la loi Lemoine, aussi utile soit-elle, ne répare pas une capacité d'emprunt perdue. Un emprunteur qui accepte l'assurance groupe pour « aller vite », en se disant qu'il changera trois mois plus tard, aura signé pour un montant de prêt calculé avec la mauvaise hypothèse. Le bien qu'il aurait pu acheter avec 8 662 € de plus, il ne l'achètera pas — il paiera simplement un peu moins cher celui qu'il a acheté.
Cela n'invalide pas la délégation post-signature, qui reste rentable pour tout le monde. Cela signifie que ce sont deux décisions distinctes, à prendre à deux moments distincts, avec deux objectifs distincts. Si le projet est calibré au plafond des 35 % et que la surface compte, l'ordre des opérations n'est pas neutre.
Votre capacité d'emprunt, recalculée avec la bonne assurance
Simulez votre mensualité et le montant réellement finançable avant de vous engager sur une assurance groupe.
Simuler mon crédit immobilierCe que la banque a le droit de refuser (et ce qu'elle n'a pas le droit de faire)
La délégation d'assurance n'est pas une faveur : c'est un droit encadré. L'article L. 313-25 du code de la consommation impose à la banque d'accepter un contrat externe dès lors qu'il présente un niveau de garantie équivalent au contrat groupe. La banque définit ses critères d'équivalence dans une fiche standardisée d'information (FSI) qu'elle doit remettre dès la première simulation.
Ce qui est licite
- Refuser un contrat dont les garanties sont réellement inférieures sur l'un des critères de la FSI (parmi une liste de 11 critères maximum pour la garantie décès-invalidité et 4 pour la perte d'emploi).
- Exiger la couverture des quotités demandées : deux emprunteurs à 50/50, à 100/100, ou toute autre répartition figurant dans l'accord de principe.
Ce qui ne l'est pas
- Refuser sans motiver : la réponse doit être motivée par écrit dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande.
- Facturer des frais de délégation ou de modification de l'avenant : la loi Lemoine les a supprimés.
- Conditionner le taux du crédit à la souscription du contrat groupe. C'est la pratique la plus fréquente et la plus discutable : elle prend la forme d'un « geste commercial sur le taux » retiré si l'emprunteur délègue.
Comment cadrer le calcul avec son courtier en 6 étapes
- Réclamer la FSI dès la première simulation. C'est le document qui fixe les critères d'équivalence, donc le cahier des charges à remettre à l'assureur externe. Sans elle, la comparaison est aveugle.
- Faire chiffrer la délégation avant la demande d'accord de principe, pas après. Un tarif ferme obtenu en amont se transforme en argument de capacité, pas en simple économie.
- Demander à la banque de recalculer la capacité avec la cotisation de la délégation. Formulation utile : « quel montant m'accordez-vous à 35 % de taux d'effort avec une cotisation de X € par mois ? ». La réponse est rarement refusée quand la question est posée ainsi.
- Comparer sur le TAEA et sur le coût total en euros, jamais sur le pourcentage affiché — l'assiette de calcul (capital initial ou restant dû) change tout.
- Vérifier les quotités. Une couverture 100/100 sur un couple double la cotisation mais sécurise le survivant ; une couverture 50/50 divise la prime et laisse la moitié du capital à rembourser. Ce choix pèse davantage sur la capacité que le choix de l'assureur lui-même.
- Reposer le calcul si le projet évolue. Un changement de bien, de durée ou d'apport modifie la capacité utile, et donc l'intérêt relatif de chaque euro d'assurance économisé.
Deux réflexes complémentaires méritent d'être signalés. D'abord, si le prêt est déjà en cours, le changement d'assurance reste possible à tout moment : le guide dédié à la loi Lemoine détaille la procédure et les délais de réponse. Ensuite, si le tarif de la délégation est l'inconnue du dossier, obtenir une fourchette personnalisée avant même la recherche du bien évite de construire un budget sur une hypothèse fausse — c'est l'objet des comparateurs spécialisés en assurance de prêt immobilier.
Enfin, un rappel de méthode : la capacité d'emprunt n'a d'intérêt que rapportée au prix réel du marché local. Recalculer 8 662 € de capacité supplémentaire n'a de sens que si l'on sait ce que ces 8 662 € achètent dans le secteur visé — d'où l'utilité d'une estimation du bien avant de figer le plan de financement.