Sur un bien estimé 320 000 € encore grevé de 78 000 € de capital restant dû, une banque qui applique une quotité de 70 % ne vous avance ni 320 000 €, ni 224 000 € : elle débloque 146 000 €, soit 45,6 % de la valeur de votre logement. C'est l'écart le plus mal anticipé des dossiers de prêt relais en 2026, et celui qui fait capoter les compromis signés trop vite. Le reste doit être couvert par un prêt amortissable classique, affiché autour de 3,40 % sur 20 ans en août 2026 selon les baromètres de courtiers, pendant que le relais lui-même se négocie entre 3,40 % et 4,20 %, avec une moyenne observée à 4,00 %. Le plafond légal, lui, est connu : le taux d'usure des prêts relais est fixé à 6,39 % de TAEG pour le 3e trimestre 2026 par la Banque de France. Voici la simulation complète sur un cas concret : montant réellement débloqué, coût mois par mois des trois formules, chiffrage du scénario où le bien ne se vend pas, et les quatre alternatives quand la banque refuse.
- Quotité 2026 : 60 à 80 % de l'estimation, 70 % étant le standard. Le capital restant dû du crédit en cours est déduit avant déblocage.
- Notre cas chiffré : bien estimé 320 000 €, 78 000 € de capital restant dû, achat à 420 000 €. Relais réellement débloqué : 146 000 €, soit 45,6 % de l'estimation.
- Taux août 2026 : relais entre 3,40 % et 4,20 % (moyenne observée 4,00 %), crédit amortissable 20 ans autour de 3,40 %. Taux d'usure des prêts relais : 6,39 % de TAEG au 3e trimestre 2026 (Banque de France).
- Coût mois par mois : 505 €/mois en franchise partielle sur le seul relais, 2 360 €/mois en relais adossé, 0 € en franchise totale mais 158 139 € à rembourser au bout de 24 mois.
- Scénario catastrophe chiffré : prorogation de 12 mois à 4,50 % (6 570 €) puis vente décotée de 15 % (48 000 € de valeur perdue), soit environ 67 000 € de destruction de valeur.
Quotité, capital restant dû : ce que la banque débloque vraiment
Le prêt relais est une avance de trésorerie adossée à un bien que vous n'avez pas encore vendu. La banque ne prend donc pas le risque de financer 100 % d'un prix qui n'est qu'une hypothèse. Elle applique une quotité à l'estimation, comprise en 2026 entre 60 % et 80 %, avec un standard de marché à 70 %. Les 80 % restent accessibles sur des biens liquides, situés en zone tendue et déjà sous mandat, ou lorsqu'un compromis est signé chez le notaire : dans ce dernier cas, certaines banques montent à 90 % du prix net vendeur.
Deuxième filtre, plus rarement expliqué : la banque déduit le capital restant dû du crédit qui grève encore l'ancien bien. C'est logique, puisque ce crédit sera soldé le jour de la vente, avant que le solde ne vous revienne. Mais l'effet sur le montant disponible est brutal.
| Quotité appliquée | Base retenue sur 320 000 € | Moins le capital restant dû (78 000 €) | Part réelle de la valeur du bien |
|---|---|---|---|
| 60 % (bien atypique, marché lent) | 192 000 € | 114 000 € | 35,6 % |
| 70 % (standard 2026) | 224 000 € | 146 000 € | 45,6 % |
| 80 % (bien liquide, zone tendue) | 256 000 € | 178 000 € | 55,6 % |
Troisième filtre, invisible dans les simulateurs : la banque retient sa estimation, pas celle de l'agence. En pratique, elle applique souvent une décote de prudence de 5 à 10 % sur l'avis de valeur transmis, ou commande une expertise. Une estimation d'agence à 340 000 € peut ainsi devenir une base bancaire de 320 000 €, soit 14 000 € de relais en moins à quotité 70 %.
Un prêt relais ne finance jamais votre bien : il finance la fraction de votre bien que la banque accepte de considérer comme déjà vendue.
Conclusion pratique : avant de signer un compromis sur le nouveau bien, faites estimer précisément votre logement actuel et raisonnez toujours en montant net débloqué, jamais en pourcentage affiché.
Notre simulation complète : vendre 320 000 €, acheter 420 000 €
Prenons le dossier type d'un couple qui revend une maison estimée 320 000 €, sur laquelle il reste 78 000 € de capital dû, pour acheter un bien ancien à 420 000 €. Les frais de notaire dans l'ancien représentent environ 8 % du prix, soit 33 600 €. Le besoin total de financement s'établit donc à 453 600 €.
- Prêt relais débloqué (quotité 70 %, capital restant dû déduit) : 146 000 €, à 4,00 % sur 12 à 24 mois.
- Reste à financer par un prêt amortissable classique : 307 600 € sur 20 ans à 3,40 %, hors assurance.
- Mensualité du prêt amortissable : 1 768 €, plus environ 87 € d'assurance emprunteur à 0,34 % du capital initial, soit 1 855 €.
- Intérêts du relais en franchise partielle : 487 € par mois, plus environ 18 € d'assurance, soit 505 €.
Le point de bascule est là : pendant toute la phase relais, la charge mensuelle réelle atteint 2 360 €. Avec la règle des 35 % de taux d'effort maintenue par le HCSF, il faut donc justifier d'environ 6 743 € de revenus nets mensuels pour que le dossier passe sans dérogation. C'est la principale cause de refus, bien avant le taux. Les emprunteurs qui frôlent le plafond doivent regarder du côté de la marge dérogatoire de 20 % du HCSF, qui n'était utilisée qu'à 17,5 % au 1er trimestre 2026.
À la vente, le compte se solde ainsi : 320 000 € encaissés, moins 78 000 € de capital restant dû, moins 146 000 € de relais remboursé, il reste 96 000 € injectés en remboursement anticipé du prêt amortissable ou conservés en épargne. C'est cette somme, et non le relais, qui constitue votre véritable apport.
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Mensualité, capacité d'emprunt et coût du relais aux conditions d'août 2026, en deux minutes.
Simuler mon crédit immobilier →Le coût mois par mois des trois formules
Trois montages coexistent, et leur coût n'a rien à voir. Le relais sec s'utilise quand le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien : aucun crédit complémentaire, seulement l'avance. Le relais adossé combine l'avance et un prêt amortissable, c'est le cas de notre simulation. La franchise totale ne fait rien payer pendant la durée du relais, mais capitalise les intérêts, qui sont réglés en une fois à la vente.
| Formule | Charge mensuelle pendant le relais | Coût cumulé à 12 mois | Coût cumulé à 24 mois | À rembourser à l'échéance |
|---|---|---|---|---|
| Relais sec, franchise partielle | 505 € (487 € d'intérêts + 18 € d'assurance) | 6 060 € | 12 120 € | 146 000 € |
| Relais adossé, franchise partielle | 2 360 € (505 € de relais + 1 855 € de prêt amortissable) | 28 320 € | 56 640 € | 146 000 € + capital du prêt amortissable |
| Franchise totale (intérêts capitalisés) | 0 € sur le relais | 5 948 € d'intérêts capitalisés | 12 139 € d'intérêts capitalisés | 158 139 € |
La franchise totale coûte donc 459 € de plus que la franchise partielle sur 24 mois, à cause de la capitalisation. Ce n'est pas cher payé pour préserver 505 € de trésorerie mensuelle, mais elle a un effet secondaire : la banque intègre malgré tout la charge théorique dans le calcul du taux d'effort. La franchise totale améliore votre trésorerie, jamais votre capacité d'emprunt.
À ces montants s'ajoutent les frais de garantie. Le relais est rarement cautionnable par Crédit Logement : les banques imposent souvent une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, soit environ 1,5 % du montant, c'est-à-dire 2 190 € dans notre cas, auxquels s'ajoutent des frais de dossier de 500 à 1 000 €. Un remboursement anticipé du relais ne donne en revanche pas lieu à indemnité, puisque c'est sa raison d'être.
Le scénario catastrophe chiffré : et si le bien ne se vend pas ?
C'est la partie que les simulateurs ne montrent jamais. Reprenons le même dossier avec un bien qui ne trouve pas preneur au bout de 12 mois, puis de 24 mois.
- Prorogation. La banque accepte en général une prolongation de 6 à 12 mois, mais majore le taux d'environ 0,50 point. À 4,50 %, la charge passe à 548 € par mois, soit 6 570 € sur un an, auxquels s'ajoutent 300 à 800 € de frais d'avenant.
- Baisse de prix. Pour vendre, il faut souvent consentir une décote de 10 à 15 %. À 15 %, le bien part à 272 000 € au lieu de 320 000 €. Le relais de 146 000 € et le capital restant dû de 78 000 € sont couverts, mais l'apport résiduel s'effondre : il tombe de 96 000 € à 48 000 €.
- Exigibilité ou bascule. Si la vente n'intervient toujours pas, la banque peut rendre le capital exigible, ou transformer le relais en prêt amortissable. Sur 146 000 € à 4,50 % sur 15 ans, cela ajoute une mensualité durable d'environ 1 117 € au budget, en plus des 1 855 € du prêt principal.
Bilan du scénario défavorable : 12 120 € d'intérêts et d'assurance sur 24 mois, plus 6 570 € de prorogation, plus 500 € d'avenant, plus 48 000 € de valeur perdue à la vente. Soit environ 67 000 € de destruction de valeur, dont 72 % viennent non pas du crédit, mais du prix de vente.
Le vrai coût d'un prêt relais n'est pas son taux, c'est la décote que vous finirez par accepter pour tenir l'échéance.
La conséquence opérationnelle est claire : positionnez le prix de vente dès le premier jour à un niveau réaliste, plutôt que de tester le marché trois mois trop haut. Un bien affiché 5 % sous les comparables se vend généralement en quelques semaines et coûte 16 000 € sur notre cas, contre 48 000 € pour une décote subie au bout de deux ans.
Les alternatives quand la banque dit non
Un refus de relais ne signe pas la fin du projet. Quatre montages prennent le relais, au sens propre.
| Solution | Principe | Coût indicatif 2026 | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Prêt achat-revente | Une seule ligne de crédit rachète l'ancien prêt et finance le nouveau bien. La banque avance jusqu'à 100 % de la valeur nette du bien, soit 242 000 € dans notre cas au lieu de 146 000 €. | Taux de prêt amortissable, environ 3,40 % à 3,70 %, plus frais de dossier | Dossiers où le relais classique ne couvre pas le besoin |
| Clause suspensive de vente | Le compromis d'achat est conditionné à la vente de votre bien dans un délai donné. | Gratuit | Marché acheteur, vendeur peu pressé |
| Vente à réméré | Vente avec faculté de rachat, encadrée par le Code civil : vous cédez le bien tout en conservant le droit de le racheter. | Très élevé, de l'ordre de 10 à 20 % par an tous frais compris | Situations de dette ou de fichage bancaire, en dernier recours |
| Vendre d'abord, louer ensuite | La vente est bouclée avant l'achat, avec une location transitoire de quelques mois. | Aucun coût de crédit relais, mais loyer et double déménagement | Profils prudents, marché lent, biens atypiques |
Le prêt achat-revente est le grand oublié des dossiers refusés : en fusionnant l'ancien et le nouveau crédit, il supprime la double charge et remet le taux d'effort dans les clous. Son inconvénient est la rigidité, puisqu'il faut changer de banque et repayer une garantie.
Vendre puis acheter, ou acheter puis vendre ?
Le prêt relais n'est que le volet financement d'une décision plus large : l'ordre des opérations. Acheter d'abord sécurise le bien convoité mais expose au risque de décote détaillé plus haut ; vendre d'abord sécurise le prix mais expose à la hausse du marché et à une location temporaire. Nos confrères de zenimmo.com ont chiffré cet arbitrage côté immobilier ; le présent article en constitue le pendant financement.
Troisième volet à ne pas négliger : l'assurance du nouveau plan de financement. Un relais adossé implique souvent plusieurs prêts, chacun avec sa propre couverture, et le coût peut varier du simple au triple. Le guide de loilemoine.com sur la gestion de plusieurs prêts et le changement d'assurance emprunteur détaille l'ordre dans lequel résilier pour maximiser l'économie. Sur notre simulation, ramener l'assurance de 0,34 % à 0,12 % économise environ 56 € par mois, soit plus de 13 000 € sur vingt ans.
Enfin, le calendrier compte. Les barèmes d'août 2026 sont reconduits pour le deuxième mois consécutif, mais l'OAT 10 ans reste au-dessus de 4 % : la question de signer avant la rentrée de septembre se pose avec autant d'acuité sur un relais que sur un crédit classique. Vérifiez aussi que le TAEG global de votre montage reste sous les plafonds d'usure du 3e trimestre 2026, fixés à 6,39 % pour les prêts relais.
Ce qu'il faut retenir
- Le montant débloqué se calcule ainsi : estimation bancaire × quotité − capital restant dû. Dans notre cas, 320 000 € × 70 % − 78 000 € = 146 000 €.
- La charge mensuelle réelle d'un relais adossé atteint 2 360 €, ce qui suppose environ 6 743 € de revenus nets pour respecter les 35 % du HCSF.
- La franchise totale préserve la trésorerie mais coûte 459 € de plus sur 24 mois et ne desserre pas le taux d'effort.
- Le risque principal n'est pas le taux mais la décote : 48 000 € de valeur perdue sur une baisse de prix de 15 %, contre 12 120 € d'intérêts sur deux ans.
- En cas de refus, le prêt achat-revente finance 242 000 € là où le relais s'arrête à 146 000 €.
FAQ
Combien la banque débloque-t-elle vraiment avec un prêt relais en 2026 ?
La banque applique une quotité de 60 à 80 % à l'estimation du bien, 70 % étant le standard 2026, puis retire le capital restant dû du crédit en cours. Sur un bien estimé 320 000 € avec 78 000 € restant dus, le montant réellement débloqué est de 146 000 €, soit 45,6 % de la valeur du logement et non 70 %.
Quel est le taux d'un prêt relais en août 2026 ?
Les taux nominaux de prêt relais se situent entre 3,40 % et 4,20 % en 2026, avec une moyenne observée autour de 4,00 %, soit environ 0,60 point au-dessus d'un crédit amortissable classique sur 20 ans, affiché autour de 3,40 % en août 2026. Le plafond légal, ou taux d'usure des prêts relais, est fixé à 6,39 % de TAEG pour le 3e trimestre 2026 par la Banque de France.
Quelle est la durée d'un prêt relais et peut-on la prolonger ?
La durée standard est de 12 mois, prorogeable une fois pour atteindre 24 mois au total. Certaines banques accordent une seconde prorogation de 6 à 12 mois, en général contre une majoration de taux d'environ 0,50 point et des frais d'avenant de 300 à 800 €. Au-delà, la banque peut exiger le remboursement ou transformer le relais en prêt amortissable.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu à l'échéance du prêt relais ?
Trois issues se succèdent. D'abord la prorogation, qui coûte dans notre cas 548 € par mois d'intérêts supplémentaires. Ensuite la baisse de prix : une décote de 15 % sur un bien estimé 320 000 € détruit 48 000 € d'apport. Enfin, la banque peut rendre le capital exigible ou le basculer en crédit amortissable, ce qui ajoute une mensualité durable au plan de financement.
Quelles alternatives quand la banque refuse le prêt relais ?
Quatre solutions existent : le prêt achat-revente, qui finance jusqu'à 100 % de la valeur nette du bien en une seule ligne de crédit ; la clause suspensive de vente insérée dans le compromis, gratuite mais difficile à faire accepter ; la vente à réméré, encadrée par le Code civil, coûteuse et réservée aux situations de dette ; enfin la vente d'abord, avec une location transitoire, qui supprime tout coût de crédit relais.