Rachat de soulte : garder son ancien prêt ou tout refinancer ? Le calcul 2026

Le rachat de soulte, c'est l'opération par laquelle l'un des ex-conjoints ou ex-partenaires garde le logement commun en versant à l'autre la valeur de sa part. La soulte se calcule sur la valeur nette du bien : sa valeur vénale au jour du partage, moins le capital restant dû du crédit, multipliée par la quote-part de celui qui part. Depuis le 1er janvier 2022, le droit de partage est réduit à 1,10 % pour les séparations de couples mariés ou pacsés, selon le BOFiP. Mais le poste le plus lourd n'est pas fiscal : c'est le choix du financement. En 2026, avec un taux moyen des nouveaux crédits habitat de 3,30 % en juillet selon la Banque de France, refinancer en bloc un ancien prêt signé à 1 % fait payer deux fois plus d'intérêts que de le garder. Nous l'avons chiffré sur un cas complet.

Qu'est-ce qu'un rachat de soulte et comment se calcule-t-il ?

La soulte est une somme d'argent qui compense un partage inégal : l'un repart avec le bien, l'autre avec de l'argent. Pour un logement acheté à deux et encore financé par un crédit, la formule tient en une ligne :

Soulte = (valeur vénale du bien − capital restant dû) × quote-part du conjoint sortant

Deux points font souvent débat entre ex-conjoints :

• La valeur retenue est celle du jour du partage, pas le prix d'achat. Un bien acheté 280 000 € en 2021 et estimé 320 000 € aujourd'hui se partage sur 320 000 €. D'où l'intérêt de faire établir une estimation sérieuse et argumentée : nos confrères de ZenImmo comparent la fiabilité des estimations par notaire, agence ou en ligne, un écart de 5 % sur la valeur décalant la soulte de 8 000 € dans notre exemple.
• La quote-part dépend du titre de propriété ou du régime matrimonial, pas de qui a payé le plus. Un achat à 60/40 dans l'acte donne une soulte calculée sur 40 % pour celui qui détient 40 %. Les éventuelles créances entre époux (apport personnel de l'un, par exemple) se règlent à part, devant le notaire.

Celui qui garde le logement doit donc trouver 80 000 € et assumer seul les 160 000 € de prêt restant. C'est ce besoin total, 240 000 € d'engagement plus les frais, que la banque va examiner.

Combien coûtent les frais d'un rachat de soulte en 2026 ?

Trois postes s'additionnent : le droit de partage, les émoluments et frais d'acte du notaire, et les frais du nouveau financement (garantie, éventuels frais de dossier).

Le droit de partage est le seul fixé au centime près. Selon l'article 746 du Code général des impôts, son taux de droit commun est de 2,5 %. La loi de finances pour 2020 l'a abaissé à 1,80 % en 2021 puis à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, une rupture de PACS ou une séparation de corps. Point que beaucoup de simulateurs oublient : il est liquidé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire après déduction du passif, dont les emprunts qui grèvent le bien (BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-10, § 160 et 190). Il ne se calcule ni sur la soulte seule, ni sur la valeur brute.

Les émoluments du notaire sont réglementés mais dépendent de l'acte ; demandez-en le chiffrage écrit dès le premier rendez-vous. Dans notre calcul, nous retenons une enveloppe de 6 000 € de frais au total (droit de partage, notaire, garantie du nouveau prêt), à ajuster selon votre devis.

Garder l'ancien prêt ou tout refinancer : quel est le vrai coût ?

C'est la question que la plupart des guides évacuent en une phrase (« il est possible de renégocier un nouveau prêt englobant le capital restant et la soulte »). Or c'est elle qui fait varier la facture de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Deux montages existent :

• Option A, garder l'ancien prêt. La banque accepte la désolidarisation : celui qui reste reprend seul le prêt à 1,20 %, et emprunte à part la soulte et les frais, soit 86 000 €.
• Option B, tout refinancer. Un nouveau prêt unique solde l'ancien (160 000 €), paie la soulte (80 000 €), les frais (6 000 €) et les indemnités de remboursement anticipé (960 €, voir plus bas) : 246 960 € à emprunter.

Hypothèses : nouveau crédit à 3,40 % fixe, cohérent avec les 3,30 % de taux moyen relevés par la Banque de France en juillet 2026 ; assurance emprunteur à 0,25 % par an du capital ; revenus nets de 4 200 € par mois pour l'emprunteur qui reste.

Le prêt d'origine, à 1,20 %, ne coûte plus que 16 954 € d'intérêts sur ses 17 dernières années. Le refinancer à 3,40 %, c'est transformer ce capital bon marché en capital cher. L'option A a un autre avantage : au bout de 17 ans, l'ancien prêt s'éteint et la mensualité retombe à 494 € hors assurance pour les trois dernières années.

Pourquoi la règle des 35 % pousse-t-elle vers la mauvaise solution ?

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 impose aux banques de limiter le taux d'effort à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans, avec une marge de dérogation de 20 % de leur production.

Regardez la ligne « taux d'endettement » du tableau : l'option B1, tout refinancer sur 20 ans, ressort à 35,03 %. Elle dépasse le plafond. La réponse spontanée d'un conseiller sera d'allonger à 25 ans (option B2) : la mensualité baisse à 1 274,58 € et le dossier passe à 30,3 %. Sur le papier, tout va bien. En réalité, c'est la solution qui coûte le plus cher : 70 380 € d'intérêts de plus que l'option A, qui respectait déjà le plafond à 33,6 %.

Autrement dit, le critère HCSF ne dit rien du coût. Un dossier qui « passe » n'est pas un dossier bien monté. Pour vérifier votre propre marge, notre article sur le reste à vivre et les barèmes des banques détaille ce que regardent les analystes au-delà des 35 %.

Comment obtenir la désolidarisation de l'ancien prêt ?

La désolidarisation n'est pas un droit : tant que la banque n'a pas donné son accord écrit, les deux ex-conjoints restent co-débiteurs solidaires, même après le jugement de divorce. Pour mettre toutes les chances de votre côté :

1. Présentez un dossier « seul » complet : trois derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de comptes, projet d'acte de partage avec le montant de la soulte.
2. Proposez à la banque de financer la soulte. Une banque qui garde le prêt historique et prête les 86 000 € de soulte conserve le client ; c'est votre principal argument de négociation.
3. Régularisez l'assurance emprunteur. L'emprunteur qui reste doit être assuré à 100 % du capital, contre souvent 50 % avant la séparation. JeRenegocie détaille le piège de la quotité à 100 % lors d'une désolidarisation, qui peut renchérir la mensualité si l'on garde le contrat groupe de la banque.
4. Faites jouer la loi Lemoine sur l'assurance. Le changement d'assurance emprunteur est possible à tout moment ; LoiLemoine.com explique comment modifier la quotité en changeant de contrat, souvent moins cher qu'un avenant au contrat de la banque.

Quand le refinancement global reste-t-il la bonne option ?

Le refinancement global n'est pas toujours une erreur. Il redevient pertinent dans trois cas :

• L'ancien taux est proche ou au-dessus des taux actuels. Un prêt signé à 4 % ou plus, comme beaucoup en 2023, n'a aucune raison d'être conservé si le marché prête à 3,30-3,50 %. Notre guide pour renégocier son crédit immobilier en 2026 donne les seuils de rentabilité.
• La banque d'origine refuse la désolidarisation. Il faut alors un nouvel établissement, qui rachètera l'ancien prêt.
• Le capital restant dû est faible. Sur 30 000 € restant dû, l'écart de taux porte sur peu de capital et un prêt unique simplifie la gestion.

Dans tous les cas où l'ancien prêt est soldé, prévoyez les indemnités de remboursement anticipé. L'article R313-25 du Code de la consommation les plafonne à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Sur 160 000 € à 1,20 %, six mois d'intérêts font 960 €, sous le plafond de 3 % (4 800 €) : c'est 960 € qui s'appliquent. Les cas d'exonération sont détaillés dans notre article sur le calcul des IRA.

Si aucun montage ne passe, la vente reste une issue : chacun récupère sa part du prix net. Si l'un des indivisaires bloque, ZenImmo explique ce que permet la loi pour vendre un bien en indivision.

Dans quel ordre organiser un rachat de soulte ?

1. Faire estimer le bien par au moins deux sources, pour fixer une valeur que l'ex-conjoint ne contestera pas.
2. Calculer la soulte et le besoin de financement : soulte, frais estimés, et capital restant dû demandé à la banque (tableau d'amortissement à jour).
3. Demander d'abord la désolidarisation à la banque d'origine, avec le financement de la soulte, avant de solliciter des offres de refinancement global.
4. Comparer les deux montages au coût total (intérêts, assurance, frais, IRA), pas seulement à la mensualité.
5. Signer l'acte de partage chez le notaire, une fois l'offre de prêt acceptée : le notaire verse la soulte et enregistre le partage.

Le calendrier compte : entre l'estimation, l'accord de la banque et l'acte, comptez souvent plusieurs mois. Notre article sur les délais d'obtention d'un crédit immobilier donne les étapes côté banque.