- La définition. Le TAEG (taux annuel effectif global) mesure le coût total d'un crédit immobilier : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance obligatoire, frais de compte et de courtage.
- L'écart. Sur 250 000 € à 3,39 % sur 20 ans (taux moyen Crédit Logement/CSA de septembre 2026), nos calculs donnent un TAEG de 4,22 % une fois tous les frais ajoutés.
- Le poids lourd. L'assurance emprunteur pèse à elle seule 0,50 point sur les 0,83 point d'écart, soit 60 % du surcoût.
- Le comparateur. Une offre à 3,25 % peut coûter 8 723 € de plus qu'une offre à 3,39 % : seul le TAEG le montre.
- Le plafond. Le TAEG ne doit pas dépasser le taux d'usure : 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à 20 ans, 5,40 % au-delà depuis le 1er octobre 2026 (Banque de France).
Mis à jour le 2 novembre 2026. Le TAEG d'un crédit immobilier est le taux qui exprime, en pourcentage annuel, tout ce que vous coûte votre prêt, et pas seulement les intérêts. Il ajoute au taux nominal les frais de dossier, la garantie, l'assurance emprunteur exigée par la banque, les frais de compte liés au prêt et les frais de courtage. En septembre 2026, le taux nominal moyen des prêts sur 20 ans atteignait 3,39 % selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Mais le taux effectif moyen relevé par la Banque de France pour les prêts de 20 ans et plus, frais compris, ressortait à 4,05 % au 3e trimestre 2026. C'est cet écart d'environ deux tiers de point que mesure le TAEG, et c'est lui qui doit guider votre choix entre deux offres.
Qu'est-ce que le TAEG d'un crédit immobilier ?
Le TAEG est un taux actuariel : il répond à la question « à quel taux unique faudrait-il emprunter, sans aucun frais, pour payer exactement la même chose que ce que vous allez payer ? ». Il est encadré par les articles L314-1 et suivants du Code de la consommation et remplace l'ancien TEG depuis 2016 pour les crédits immobiliers. La banque doit l'indiquer dans la fiche d'information standardisée européenne (FISE) remise avant l'offre, puis dans l'offre de prêt elle-même.
Trois taux coexistent donc dans votre dossier, et il ne faut pas les confondre :
| Taux | Ce qu'il mesure | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Taux nominal (ou débiteur) | Les seuls intérêts versés à la banque | Calculer la mensualité hors assurance |
| TAEA | Le coût de l'assurance emprunteur exprimé en taux annuel | Comparer les contrats d'assurance entre eux |
| TAEG | Le coût total du crédit, tous frais obligatoires inclus | Comparer les offres et vérifier le taux d'usure |
Les baromètres de taux publiés chaque mois, comme celui de Crédit Logement, parlent de taux nominaux hors assurance. Notre analyse des taux Crédit Logement de septembre 2026 détaille ces moyennes par durée : 3,21 % sur 15 ans, 3,39 % sur 20 ans, 3,45 % sur 25 ans. Ce ne sont pas les taux que vous paierez réellement.
Quels frais sont inclus dans le TAEG, et lesquels ne le sont pas ?
Le principe : tout frais que vous devez payer pour obtenir le crédit, aux conditions annoncées, entre dans le TAEG. Ce qui relève de l'achat du bien ou d'une option facultative en est exclu. Selon La finance pour tous (fiche mise à jour en avril 2026), les frais de dossier peuvent atteindre 1 % du montant financé.
| Inclus dans le TAEG | Exclus du TAEG |
|---|---|
| Intérêts au taux nominal | Frais de notaire et droits de mutation |
| Frais de dossier de la banque | Assurances facultatives (perte d'emploi, par exemple) |
| Garantie exigée : caution ou hypothèque | Indemnités de remboursement anticipé |
| Assurance emprunteur exigée par la banque | Pénalités de retard |
| Frais d'ouverture et de tenue du compte imposé pour le prêt | Frais d'agence immobilière |
| Frais de courtage | Travaux, déménagement, ameublement |
Comment passe-t-on d'un taux de 3,39 % à un TAEG de 4,22 % ?
Pour rendre le TAEG concret, nous l'avons recalculé étape par étape sur un cas type : 250 000 € empruntés sur 20 ans au taux moyen de septembre 2026, soit 3,39 %. Les frais retenus sont des hypothèses d'ordre de grandeur, à remplacer par ceux de votre offre : 1 000 € de frais de dossier, 2 500 € de caution, une assurance de contrat groupe à 0,30 % par an du capital initial, 2 € par mois de frais de compte et 2 000 € d'honoraires de courtier.
| Élément ajouté | Montant | TAEG obtenu | Effet |
|---|---|---|---|
| Taux nominal seul | Mensualité de 1 435,81 € | 3,44 % | +0,05 pt (calcul actuariel) |
| + Frais de dossier | 1 000 € | 3,49 % | +0,05 pt |
| + Caution | 2 500 € | 3,61 % | +0,12 pt |
| + Assurance groupe 0,30 %/an | 62,50 €/mois, 15 000 € au total | 4,11 % | +0,50 pt |
| + Frais de compte | 2 €/mois | 4,13 % | +0,02 pt |
| + Courtage | 2 000 € | 4,22 % | +0,09 pt |
Deux enseignements. D'abord, les frais payés une seule fois à la signature (dossier, garantie, courtage, 5 500 € au total) ne pèsent que 0,26 point, car ils sont étalés sur 20 ans. Ensuite, l'assurance, payée chaque mois pendant toute la durée, représente 0,50 point sur 0,83, soit 60 % de l'écart entre le taux nominal et le TAEG. Avec une délégation d'assurance à 0,10 % par an (hypothèse, accessible à un emprunteur jeune et non fumeur), le TAEG du même dossier tombe à 3,89 % et le coût de l'assurance passe de 15 000 € à 5 000 €.
Le coût de la caution varie selon l'organisme et la part restituée en fin de prêt : nous l'avons chiffré dans notre comparatif des frais de garantie, caution ou hypothèque.
Pourquoi le TAEG est-il plus élevé que le taux nominal même sans frais ?
Dans notre tableau, le TAEG atteint 3,44 % alors qu'aucun frais n'a encore été ajouté. Ce n'est pas une erreur : le taux nominal d'un crédit immobilier est un taux proportionnel (3,39 % divisé par 12, soit 0,2825 % par mois), alors que le TAEG est un taux actuariel, qui capitalise ce taux mensuel sur douze mois. Résultat : un prêt à 3,39 % sans aucun frais affiche un TAEG de 3,44 %. L'écart est d'environ 0,05 point aux niveaux de taux actuels.
C'est ce qui explique qu'aucune offre ne puisse afficher un TAEG égal à son taux nominal, et qu'une comparaison entre le taux annoncé par une publicité et le TAEG d'une offre soit toujours défavorable à cette dernière. Les simulateurs en ligne qui additionnent simplement taux et frais divisés par le capital donnent un ordre de grandeur, pas le TAEG réglementaire.
Comment comparer deux offres de prêt avec le TAEG ?
C'est l'usage principal du TAEG : comparer, à montant et durée identiques, des offres construites différemment. Prenons deux propositions fictives pour les mêmes 250 000 € sur 20 ans, avec la même caution de 2 500 €.
| Critère | Offre A (banque 1) | Offre B (banque 2) |
|---|---|---|
| Taux nominal | 3,25 % | 3,39 % |
| Frais de dossier | 1 500 € | 500 € |
| Assurance | Contrat groupe 0,34 %/an | Délégation 0,10 %/an |
| Mensualité assurance comprise | 1 488,82 € | 1 456,64 € |
| Intérêts sur 20 ans | 90 317 € | 94 594 € |
| Assurance sur 20 ans | 17 000 € | 5 000 € |
| TAEG | 4,06 % | 3,75 % |
| Total remboursé, frais compris | 361 317 € | 352 594 € |
L'offre A affiche le meilleur taux et fait économiser 4 277 € d'intérêts. Mais son assurance coûte 12 000 € de plus : au total, l'offre B est moins chère de 8 723 € et sa mensualité est inférieure de 32 €. Le TAEG le dit immédiatement, le taux nominal le cache.
Trois précautions pour que la comparaison soit honnête :
- Même montant, même durée. Un TAEG sur 15 ans et un TAEG sur 25 ans ne se comparent pas : les frais fixes pèsent plus sur un prêt court.
- Même quotité d'assurance. Une offre couvrant deux emprunteurs à 50 % chacun paraît moins chère qu'une offre à 100 % sur chaque tête, mais elle protège deux fois moins.
- Le coût total en euros, en plus du taux. L'offre de prêt mentionne le coût total du crédit : c'est le chiffre à garder en tête si vous comptez revendre ou rembourser par anticipation au bout de quelques années, car les frais initiaux pèsent alors plus lourd.
Quel TAEG pour votre projet ?
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Simuler mon crédit gratuitement →Le TAEG peut-il faire refuser un prêt à cause du taux d'usure ?
Oui. La loi interdit de prêter à un TAEG supérieur au taux d'usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens du trimestre précédent, majorés d'un tiers. Depuis le 1er octobre 2026, les plafonds sont les suivants :
| Catégorie de prêt immobilier | Taux effectif moyen T3 2026 | Taux d'usure T4 2026 |
|---|---|---|
| Taux fixe, moins de 10 ans | 3,07 % | 4,09 % |
| Taux fixe, 10 à moins de 20 ans | 3,51 % | 4,68 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 4,05 % | 5,40 % |
| Taux variable | 4,14 % | 5,52 % |
| Prêt relais | 4,87 % | 6,49 % |
Sur un prêt de 20 ans, notre TAEG de 4,22 % passe largement sous les 5,40 %. Le risque se concentre sur les petits montants et les durées courtes, où les frais fixes et l'assurance pèsent davantage. Nous avons simulé un prêt de 150 000 € à 3,21 % (hypothèse de taux), avec 4 000 € de frais fixes (dossier, caution et courtage) :
| Durée | Assurance 0,30 %/an | Assurance 0,40 %/an | Assurance 0,60 %/an | Plafond d'usure |
|---|---|---|---|---|
| 9 ans | 4,47 % (refus) | 4,66 % (refus) | 5,03 % (refus) | 4,09 % |
| 10 ans | 4,41 % | 4,59 % | 4,96 % (refus) | 4,68 % |
| 15 ans | 4,20 % | 4,37 % | 4,72 % (refus) | 4,68 % |
Le même dossier est refusé sur 9 ans et accepté sur 10 ans, parce qu'il change de catégorie d'usure. Et une assurance à 0,60 %, courante pour un emprunteur de plus de 55 ans ou présentant un risque de santé, fait dépasser le plafond même sur 15 ans. Les solutions en cas de blocage sont détaillées dans notre article sur le refus de prêt pour taux d'usure. LoiLemoine.com explique aussi comment la délégation d'assurance débloque les crédits courts.
Comment faire baisser le TAEG de son crédit immobilier ?
- Mettre l'assurance en concurrence dès la demande de prêt. C'est le levier le plus puissant : dans notre exemple, passer de 0,30 % à 0,10 % fait gagner 0,33 point de TAEG. La banque doit accepter un contrat externe offrant des garanties équivalentes et ne peut pas modifier son taux en contrepartie. AssuranceMprunteur.fr compare contrat de la banque et assurance alternative.
- Négocier les frais de dossier. Ils sont fixés librement par chaque banque. Les réduire de 1 000 € à 500 € fait gagner environ 0,03 point sur 20 ans, davantage sur un prêt court.
- Choisir la garantie la moins chère. Une caution est souvent plus avantageuse qu'une hypothèque, et une partie peut être restituée en fin de prêt.
- Refuser les frais de compte superflus. Si la banque impose l'ouverture d'un compte, ses frais entrent dans le TAEG : demandez-en la gratuité pendant la durée du prêt.
- Comparer à durée égale. Raccourcir la durée réduit le coût total en euros, mais peut augmenter le TAEG, car les frais fixes s'étalent sur moins d'années.
Notre article sur l'assurance de prêt et la capacité d'emprunt montre aussi qu'une assurance moins chère libère de la marge dans la limite des 35 % d'endettement.