- L'échéancier n'est pas négociable à la hausse. L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation plafonne le prix exigible à 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble ; le solde est dû à la livraison.
- Cas chiffré, prêt de 225 000 € à 3,47 % sur 20 mois de chantier : 5 710 € d'intérêts intercalaires, dont zéro euro de capital remboursé.
- Le poste que personne n'annonce : l'assurance emprunteur. Elle est presque toujours calculée sur la totalité du capital emprunté, alors que la banque n'a immobilisé en moyenne que 98 750 €, soit 44 % du prêt, pendant le chantier.
- Coût total du préfinancement dans notre exemple : 6 985 €, soit 3,1 % du montant emprunté, sans aucune contrepartie en capital.
- Le différé total coûte environ 2 200 € de plus que le différé partiel sur la durée du prêt, parce que les intérêts non payés sont ajoutés au capital et amortis pendant vingt ans.
Acheter dans le neuf, c'est payer un logement qui n'existe pas encore, avec un crédit qui ne s'amortit pas encore. Entre la signature chez le notaire et la remise des clés, il s'écoule en général de 18 à 24 mois pendant lesquels vous payez la banque sans rembourser un euro de capital. Cette phase porte un nom — le préfinancement — et son coût n'apparaît ni dans la mensualité annoncée, ni dans le tableau d'amortissement remis avec l'offre de prêt. Voici comment il se calcule, combien il représente réellement, et les quatre leviers qui le réduisent.
Qu'est-ce qu'un intérêt intercalaire et quand commence-t-on à en payer ?
Dans un achat dans l'ancien, la banque verse la totalité du prêt le jour de la signature : l'amortissement démarre le mois suivant. Dans une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), elle ne peut pas le faire, parce que le promoteur n'a pas le droit d'encaisser la totalité du prix à la signature.
La banque débloque donc les fonds appel de fonds par appel de fonds, à la demande du promoteur et sur justificatif d'avancement. À chaque déblocage, une nouvelle tranche de capital devient productive d'intérêts. Vous payez chaque mois les intérêts sur le cumul déjà versé, et rien d'autre : pas de capital, pas d'amortissement.
Quel est l'échéancier légal des appels de fonds en VEFA ?
Le promoteur ne fixe pas librement son calendrier d'encaissement. L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds cumulés, et l'article R. 261-28 encadre le dépôt de garantie versé à la réservation.
| Étape du chantier | Plafond cumulé du prix exigible | Fondement |
|---|---|---|
| Réservation (livraison prévue sous 1 an) | 5 % du prix prévisionnel | Art. R. 261-28 CCH |
| Réservation (livraison prévue sous 2 ans) | 2 % du prix prévisionnel | Art. R. 261-28 CCH |
| Réservation (livraison au-delà de 2 ans) | Aucun dépôt exigible | Art. R. 261-28 CCH |
| Achèvement des fondations | 35 % | Art. R. 261-14 CCH |
| Mise hors d'eau | 70 % | Art. R. 261-14 CCH |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % | Art. R. 261-14 CCH |
| Livraison (remise des clés) | 100 % | Art. R. 261-14 CCH |
Trois précisions que les plaquettes commerciales omettent en général :
- Ce sont des plafonds, pas un barème. Rien n'oblige le promoteur à appeler exactement 35 % à l'achèvement des fondations. Un échéancier plus lissé, ou décalé, est parfaitement licite — et c'est un point de négociation réel au moment du contrat de réservation.
- Les 5 % du solde peuvent être consignés. Si vous contestez la conformité du logement à la livraison, le solde peut être consigné jusqu'à résolution du litige plutôt que versé au promoteur.
- Les pénalités de retard de paiement sont plafonnées à 1 % par mois par le même article R. 261-14. Une clause qui prévoit davantage n'est pas opposable.
Combien coûtent réellement les intérêts intercalaires sur 20 mois ?
Prenons un cas complet et vérifiable, aux conditions de marché de septembre 2026.
- Appartement neuf : 250 000 €, livraison annoncée à 20 mois.
- Apport personnel : 25 000 €, mobilisé en premier.
- Prêt : 225 000 € sur 20 ans à 3,47 %, soit un taux mensuel de 0,2892 %.
- Assurance emprunteur : contrat groupe à 0,34 % du capital initial, soit 63,75 € par mois.
- Calendrier de chantier : fondations achevées au mois 4, hors d'eau au mois 11, achèvement au mois 17, livraison au mois 20.
| Période | Cumul appelé par le promoteur | Cumul débloqué par la banque | Intérêts mensuels | Sous-total |
|---|---|---|---|---|
| Mois 1 à 4 | 35 % (87 500 €) | 0 € (apport consommé) | 0 € | 0 € |
| Mois 5 à 11 | 35 % | 62 500 € | 180,73 € | 1 265 € |
| Mois 12 à 17 | 70 % (175 000 €) | 150 000 € | 433,75 € | 2 603 € |
| Mois 18 à 20 | 95 % (237 500 €) | 212 500 € | 614,48 € | 1 843 € |
| Total chantier | — | — | — | 5 710 € |
Cinq mille sept cent dix euros versés, zéro euro de capital remboursé. À la livraison, le capital restant dû est toujours de 225 000 €, et la mensualité passe brutalement à 1 301 € hors assurance — un triplement par rapport aux 614 € du dernier mois de chantier, qu'il faut avoir anticipé dans son budget.
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Mensualité, capacité d'emprunt et coût total : les simuler avant le contrat préliminaire, pas après.
Simuler mon crédit immobilierPourquoi l'assurance emprunteur alourdit la facture du chantier
C'est le poste oublié de tous les calculateurs d'intérêts intercalaires, et c'est pourtant le plus contestable économiquement.
Dans l'immense majorité des contrats, la cotisation d'assurance emprunteur est assise sur le capital emprunté, et non sur le capital réellement débloqué. Elle est due dès le premier appel de fonds, parfois dès la signature de l'offre. Quelques assureurs proposent une formule évolutive indexée sur les sommes effectivement versées, mais c'est l'exception et il faut la demander explicitement.
Reprenons notre exemple. Sur les 20 mois de chantier, le capital moyen réellement immobilisé par la banque s'établit ainsi :
| Poste | Montant | Base de calcul |
|---|---|---|
| Capital moyen effectivement débloqué | 98 750 € | Moyenne pondérée sur 20 mois |
| Capital servant de base à l'assurance | 225 000 € | Capital initial du prêt |
| Écart | + 128 % | Assurance payée sur 100 %, fonds utilisés à 44 % |
| Cotisations sur la phase de chantier | 1 275 € | 63,75 € × 20 mois |
| Coût total du préfinancement | 6 985 € | 5 710 € d'intérêts + 1 275 € d'assurance |
Soit 3,1 % du montant emprunté consommés avant même d'avoir habité le logement. C'est cet écart entre la couverture facturée et le risque réellement porté qui rend la délégation d'assurance particulièrement rentable sur un achat dans le neuf : le gain commence dès le premier mois de chantier, pas à la livraison.
Les cotisations sont dues dès l'entrée en vigueur du contrat d'assurance, même en période de différé de remboursement du capital.
Quels leviers réduisent réellement la note ?
1. Imposer l'ordre de déblocage des financements
Si votre plan de financement comporte plusieurs lignes, l'ordre dans lequel elles sont consommées change le coût final. La règle est simple : ce qui ne coûte rien se débloque en premier. Apport personnel, puis prêt à taux zéro, puis prêt employeur ou Action Logement, et seulement ensuite le prêt bancaire principal. Sur notre exemple, avancer 25 000 € d'apport plutôt que de le garder pour la livraison économise déjà environ 800 € d'intérêts. Cet ordre se négocie au moment de l'offre de prêt et doit figurer noir sur blanc dans le plan de déblocage.
2. Choisir le différé partiel plutôt que le différé total
Deux options existent pendant le chantier. En différé partiel, vous payez les intérêts au fil de l'eau : 5 710 € sortent de votre compte, et le capital reste à 225 000 €. En différé total, vous ne payez rien : les intérêts sont capitalisés, c'est-à-dire ajoutés au capital, puis amortis sur toute la durée du prêt.
| Différé partiel | Différé total | |
|---|---|---|
| Décaissement pendant le chantier | 5 710 € | 0 € |
| Capital au démarrage de l'amortissement | 225 000 € | ≈ 230 800 € |
| Mensualité sur 20 ans, hors assurance | 1 301 € | 1 335 € |
| Surcoût total sur la durée du prêt | — | ≈ + 2 200 € |
Le différé total n'est pas une erreur en soi : il soulage la trésorerie de ménages qui paient encore un loyer pendant le chantier. Mais il doit être choisi en connaissance de cause, et pas subi parce que c'est l'option proposée par défaut.
3. Changer d'assurance emprunteur dès la phase de chantier
Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, la substitution d'assurance emprunteur est possible à tout moment, sans frais et sans attendre une date anniversaire. Rien n'impose d'attendre la livraison. Passer d'un contrat groupe à 0,34 % à une délégation à 0,10 % fait tomber la cotisation de 63,75 € à 18,75 € par mois, soit 900 € économisés sur les seuls 20 mois de chantier — et bien davantage sur les vingt années suivantes. Le détail de la procédure et des délais est expliqué sur loilemoine.com, et la comparaison des tarifs sur assurancemprunteur.fr.
4. Négocier l'échéancier du promoteur
Puisque R. 261-14 fixe des maxima, demander un appel de fonds décalé ou fractionné est juridiquement possible. Tous les promoteurs ne l'acceptent pas, mais la demande a un coût nul et un gain immédiat : repousser d'un mois l'appel à 70 % sur notre exemple économise 253 € d'intérêts. À vérifier également avant signature : le contrat de réservation ne peut pas exiger plus de 5 % de dépôt si la livraison est annoncée à moins d'un an, ni plus de 2 % entre un et deux ans, ni quoi que ce soit au-delà de deux ans.
VEFA, CCMI, ancien avec travaux : les échéanciers ne sont pas les mêmes
| Type d'opération | Échéancier | Durée moyenne de préfinancement |
|---|---|---|
| VEFA (appartement neuf) | Plafonds légaux R. 261-14 : 35 / 70 / 95 % | 18 à 24 mois |
| Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) | Échéancier propre au CCMI, plus fractionné, avec des étapes de gros œuvre supplémentaires | 9 à 14 mois |
| Ancien avec travaux | Déblocage du prix à la signature, puis de l'enveloppe travaux sur factures | 3 à 12 mois sur la seule part travaux |
| Terrain + construction séparés | Deux financements, deux calendriers, deux phases de portage | 12 à 24 mois |
Un point commun à toutes ces opérations : le différé d'amortissement autorise une durée de crédit plus longue. La décision du Haut Conseil de stabilité financière plafonne la maturité à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement dans le neuf ou dans l'ancien avec travaux importants, la période d'amortissement elle-même ne pouvant dépasser 25 ans. C'est exactement le cas d'une VEFA : deux années de chantier ne sont pas décomptées de la durée d'amortissement.
Les erreurs les plus coûteuses sur un achat en VEFA
- Raisonner sur la mensualité finale sans provisionner la phase de chantier. Payer un loyer et 614 € d'intérêts intercalaires le même mois, c'est un taux d'effort réel qui explose sur les derniers mois du chantier — et un reste à vivre qui passe parfois sous le plancher de la banque.
- Accepter l'assurance groupe « pour ne pas retarder le dossier ». C'est le poste le plus facilement réversible du prêt, et le seul qu'on peut renégocier sans repasser devant le banquier.
- Oublier que le taux de l'offre a une durée de validité. Entre la réservation et l'acte notarié, plusieurs mois s'écoulent : si l'offre expire, le taux est renégocié aux conditions du jour.
- Ne pas vérifier la garantie financière d'achèvement mentionnée à l'acte : c'est elle qui protège l'acquéreur si le promoteur défaille en cours de chantier.